文艺家言论|人物周刊|文学家|美术家|音乐家|影视家|摄影家|戏剧家|舞蹈家

北京京西风光旅游开发股份有限公司非公开发行股票预案

2012/11/06 15:52:00 来源:  

  华力控股的许可经营项目包括:销售医疗器械III类:医用电子仪器设备;医用光学器具、仪器及内窥镜设备;医用超声仪器及有关设备;医用激光仪器设备;医用高频仪器设备;医用磁共振设别;医用X射线设备;医用高能射线设备;临床检验分析仪器;体外循环及血液处理设备;手术室、急救室、诊疗室设备及器具;医用卫生材料及敷料;软件;介入器材;II类:医用化验和基础设备器具;口腔科设备及器具;病房护理设备及器具;消毒和灭菌设备及器具;医用冷疗低温、冷藏设备及器具;生产新型材料、电子设备、电子计算机、机械设备。一般经营项目包括:高科技、电子计算机软件、电子商务及网络信息技术的开发、技术转让、技术服务;新型材料、电子设备、电子计算机、机械设备的开发、销售;与上述业务相关的信息、技术咨询服务;资产受托管理;实业项目的投资;金属材料、建筑材料、化工原材料(危险化学品除外)、炉料、矿产品、家用电器、五金交电、日用百货、汽车及汽车配件焦炭、轻纺产品的销售;进出口业务。

  二、股权控制关系

  华力控股是由海南吉富达投资有限公司以货币形式出资人民币34,200万元,深圳赛韦特投资有限公司以货币形式出资人民币25,800万元,共计出资60,000万元作为注册资本并依照《公司法》成立的企业法人单位。其中,海南吉富达的100%控股股东丁芬为丁明山之女,丁明山和丁江勇分别持有深圳赛韦特90%和10%的股份,丁明山与丁江勇为叔侄关系。

  海南吉富达就有关华力控股经营发展的重大事项向股东会行使提案权和在股东会上行使表决权时,事先征求深圳赛韦特的意见,并与之保持充分一致。丁明山通过深圳赛韦特一直保持着对华力控股拥有的控制权的稳定性和有效性。因此,丁明山为华力控股的实际控制人。

  丁明山,中国国籍(身份证号码:44030119570601****),男,1957年出生,本科学历。现任华力控股董事长。1972年至1991年担任湖北省应城市物资局办事处主任、总经济师、总经理。1991年至1999年担任深圳市政府经济协作发展总公司部门经理、总经理。2000年至2001年担任中国华力高科技创业有限公司副董事长、总裁。2001年至今担任中国华力控股集团有限公司董事长。

  华力控股的股权结构如下表所示:

  ■

  三、华力控股最近三年主要业务的发展状况和经营成果

  华力控股主营业务涉及房地产业、矿业、酒店、医疗产业等多个产业,先后成功运作过南昌财富广场项目、昆明滇池卫城项目、北京燕莎CLASS项目等,目前仍在继续开发的项目有:三亚水城房产开发项目、重庆宏帆房地产项目、连云港华振君悦财富项目、习水煤矿、湖北钒矿等。

  最近三年以来,华力控股通过优化战略发展、加强资本运作、控制企业风险、积极掌控资源、不断开拓新领域,多方位全方面发展业务,为集团的发展壮大提供支持和服务。截止2009年底,华力控股拥有资产超过40亿元,形成以房地产业、医疗健康产业、基础设施建设、能源矿业、商务连锁酒店业为核心的产业集群。

  目前,华力控股拥有参控股企业40多家,业务遍布北京、湖北、辽宁、海南、云南、江苏、内蒙古、江西、四川、重庆、广东、河南、山东、香港等多个省、区、市。其中下属控股子公司共计13家:

  华力控股的控股子公司如下表所示:

  ■

  四、华力控股最近一年简要财务会计报表

  华力控股截至2009年12月31日简要资产负债表、2009年度简要利润表以及现金流量表如下所示(以下所引财务数据均经北京中燕通会计师事务所有限公司审计):

  1.资产负债表(单位:元)

  ■

  2.利润表(单位:元)

  ■

  3.现金流量表(单位:元)

  ■

  五、华力控股及其董事、监事、高级管理人员最近5年受过处罚、涉及纠纷以及仲裁等情况

  华力控股及其董事、监事、高级管理人员最近5年未受到过行政处罚、刑事处罚或者涉及与经济纠纷有关的重大民事诉讼或者仲裁。

  六、本次发行完成后同业竞争及关联交易情况

  本次发行完成后,华力控股将成为发行人第一大股东,丁明山成为发行人实际控制人。华力控股的控股子公司时尚之旅酒店管理有限公司目前在经营范围上涉及酒店管理、实业投资、投资管理,注册地址北京市房山区良乡凯旋大街建设路18号-A668,尚未正式经营与酒店管理相关的业务,目前正在筹建合肥、广州、绍兴、福州地区的四个商务酒店;华力控股实际控制的下属公司北京格纳斯酒店物业管理有限公司目前在经营范围上涉及物业管理、酒店管理,注册地址和经营覆盖面为北京市朝阳区。华力控股及其控制的公司虽然与发行人在酒店管理等业务上有交集,但是业务范围并不覆盖相同区域。并且,华力控股已出具了《关于避免同业竞争的承诺函》,收购方承诺其控股子公司时尚之旅酒店管理有限公司,实际控制的公司北京格纳斯酒店物业管理有限公司及其下属子公司将来不会因超出现有经营范围和经营地域而形成对北京旅游造成损害的竞争关系。因此,本次非公开发行完成后,华力控股不会与上市公司产生同业竞争,也不会产生关联交易。

  七、本次发行预案披露前24个月内发行人与华力控股之间的重大交易情况

  本次发行预案公告前24个月,发行人未与华力控股发生过重大交易。

  第三节 附条件生效的股份认购协议内容摘要

  一、合同主体、签订时间

  发行人与昆仑琨、认购人华力控股于2010年7月12日签订了《中国华力控股集团有限公司与北京京西风光旅游开发股份有限公司之附条件生效股份认购合同》。

  二、认购方式、支付方式

  认购方式:认购人将以现金认购发行人本次发行的股票。

  支付方式:认购人在发行人本次非公开发行方案获中国证监会正式核准后10个工作日内,一次性将认购资金划入保荐人(主承销商)为本次发行专门开立的账户,验资完毕后,扣除相关费用再划入发行人募集资金专项存储账户。

  三、合同的生效条件和生效时间

  合同书由各方盖章或其各自的法定代表人或授权代表人签字后,在下述条件全部满足之日生效:

  1.发行人董事会及股东大会批准本次非公开发行股份事宜及本合同。

  2.发行人本次非公开发行股份事宜获中国证监会核准。

  3.本次非公开发行股份事宜获得其他所需的审批机关的批准。

  四、违约责任条款

  任何一方对因其违反本合同或其项下任何声明或保证而使对方承担或遭受的任何损失、索赔及费用,应向对方进行足额赔偿。

  五、其他重要条款

  本次非公开发行完成后,认购人成为发行人的第一大股东,为加强对发行人的管理和控制,决定对发行人的公司治理结构及公司章程相应的条款进行调整:发行人董事会设定为由15名董事组成,其中独立董事5名,来自认购人推荐的董事人选为5名,来自昆仑琨推荐的董事人选为3名,来自其他股东推荐的董事人选为2名;新的董事会全体成员过半数选举产生新的董事长及副董事长;总经理由董事长提名,董事会聘任;财务负责人则由总经理提名,董事会聘任。上述运作将严格按照《上市公司治理准则》以及中国证监会的有关规章制度,规范操作。

  第四节 募集资金投资项目可行性分析

  门头沟区位于北京市西部,是京郊著名的天然生态屏障,是北京市10个远郊区县中唯一的纯山区,面积1455平方公里,山区面积占98.5%。全区辖9个镇,4个街道,户籍人口28万。按照北京城市总体规划,区域功能定位为生态涵养发展区和首都西部综合服务中心。区政府所在地门城新城距天安门仅25公里,六环路连接北京9个区县7个新城,108国道、109国道穿越全境,莲石路、阜石路等多条城市快速路直通北京城中心,长安街西延线、轨道交通S1线动工在即,门城新城将成为北京交通最为便捷的新城之一。近年来,按照区域功能定位的要求,门头沟区全面推进了现代化生态新区建设,先后被评为国家生态示范区、全国卫生区、首都文明区、全国双拥模范区,古老的京西大地焕发出了勃勃生机。

  当前的门头沟,正处于千载难逢的发展战略机遇期,按照生态涵养发展区和首都西部综合服务区的功能定位,门头沟正在抓紧描绘新蓝图,提出“加快建设新城区,规划发展浅山区,重点发展旅游文化休闲产业,按照“一带、两线、三点”的空间发展布局,全力建设首都西部综合服务区的发展思路。

  本次非公开发行股份募集资金约为人民币53,750万元,扣除发行费用后将用于龙泉宾馆改扩建、潭柘寺、戒台寺景区创5A级景区升级改造项目、百花速8酒店改扩建、偿还银行贷款和补充流动资金。

  一、龙泉宾馆改扩建项目

  (一)龙泉宾馆基本情况

  企业名称:北京龙泉宾馆有限公司

  注册地址:北京门头沟区水闸北路21号

  法定代表人:刘伟

  经营范围:许可经营项目:出租客服;中西餐厅、风味餐厅、重庆火锅餐厅、酒吧、咖啡厅、美容美发、歌舞厅、健身房、洗浴、按摩、洗衣房、室内游泳池、棋牌室、茶室、三轮车服务、向接受本公司服务的客人零售包装食品、饮料、烟、酒、国内版图书;一般经营项目:电子游艺;保龄球;网球馆;羽毛球;乒乓球;台球;向接受本公司服务的客人零售工艺美术品、日用百货。(美容美发、电子游艺、歌舞厅、健身房、洗浴、按摩限分支机构经营)

  龙泉宾馆注册资本3,500万元,北京京西风光旅游开发股份有限公司和北京昆仑琨投资有限公司分别持有龙泉宾馆99.18%和0.82%的股份。

  龙泉宾馆地处于永定河畔、九龙山下,距市中心25公里,占地面积十万平方米,是北京占地面积最大的,具有中国民族建筑风格,宫廷园林布局特色的四星级涉外饭店。拥有各类客房近300套,可满足600余人同时入住。宾馆整体采用中国古典宫廷式皇家园林布局,依山傍水,景色宜人、集住宿、餐饮、会议、娱乐为一体,三百米中式长廊通往各营业场所,素有“小颐和园”之称。宾馆另建有数套豪华套房及俄罗斯木屋别墅,院落与主楼间长廊相连,小桥流水,亭台楼阁,建筑风格古朴典雅。龙泉会议展览中心拥有剧场,可同时接待400人举行各类大、中、小型会议的专业场所、功能齐全的声像设备,辅之以商务中心综合性服务,是举办各类展示、庆典等活动及国内、国际会议的理想场所。宾馆设有12道AMF保龄球馆、大型桑拿按摩中心、室内游泳馆、健身中心、人造草坪网球场、内湖垂钓、游艺厅、台球、乒乓、金龙宫歌舞厅,健身娱乐设施齐全完备,为健身娱乐活动提供了众多的选择。

  (二)龙泉宾馆经营情况

  1、接待情况

  ■

  公司2007年、2008年、2009年和2010年1-6月平均客房出租率逐步下降,分别为58.04%、51.88%、39.72%和38.68%;其中约99%的客人为国内宾客,外宾和华侨占比较低。

  2、收入情况

  单位:万元

  ■

  公司2007年、2008年、2009年和2010年1-6月销售收入逐年下降,分别为7,087万元、6,895万元、5,904万元和2,709万元。其中餐费收入占营业收入的50%左右,房费收入占营业收入不足30%。

  3、盈利状况

  单位:万元

  ■

  公司2007年、2008年、2009年和2010年1-6月营业利润均为负,分别为-867万元、-277万元、-1131万元和-461万元,净利润分别为119万元、6万元、-1,080万元和-447万元。

  (三)龙泉宾馆市场竞争力分析

  1、优势

  (1)独具特色的建筑风格

  龙泉宾馆是北京占地面积最大的,具有中国民族建筑风格,宫廷园林布局特色的四星级涉外饭店。龙泉宾馆占地约十万平方米,客房300间及套房分布于三组庭院内。宾馆另建有数套豪华套房及俄罗斯木屋别墅,院落与主楼间长廊相连,小桥流水,亭台楼阁,建筑风格古朴典雅。

  (2)优越的区位条件

  龙泉宾馆位于西六环、109国道等交通要道交汇处。该地区交通便利、路网四通八达。此外即将开通的阜石路2期和即将开工的S1轨道线将为该地区带来更为便捷的立体交通。

  (3)现有资源空间集聚度高,可开发性强

  龙泉宾馆经过多年的分步建设,形成了较为健全的建筑群,这样的分布格局,空间集聚度高,有利于宾馆高端业务的开发,也有利于特色环境氛围的营造。

  (4)稳定的客源市场

  龙泉宾馆作为京西地区建设最早最富盛名的星级宾馆,具有规模大、需求稳定的优质客户群体。多年来,许多国际、国内的大型会议在此召开,并且是北京市党政机关会议定点协议单位政府采购项目的中标单位。由于龙泉宾馆的龙头地位和政治社会影响力,其生命周期较长,若无特殊事件发生,不易进入衰落期。

  2、劣势

  (1)行业竞争

  由于旅游需求的多样性和差异性,以及休闲、度假旅游方式的兴起,近几年时兴的农家乐住宿、快速便捷酒店、野外宿营等,对传统的旅游住宿方式是一种挑战。

  (2)历史悠久,但缺少参与性强的项目

  龙泉宾馆内建筑大多具有较高的艺术、文化价值,设置的项目有一定的局限性,难以引起普通游客较强的参与兴趣。

  (3)市场单一

  龙泉宾馆宾客以大型会议、商务考察、观光娱乐为主,缺乏对其他地区、其他类型游客的吸引力,造成国际旅游市场偏窄、客源单一,国内旅游市场发展缓慢、缺乏对国内年轻群体的吸引。

  (4)开发力度不够,缺乏高端设施

  随着时代的发展,人们对高端酒店设施的需求与日俱增,龙泉宾馆原有客户群体内不乏社会精英人士。然而,由于宾馆的对高端设施的建设力度失却,造成了一定客户的流失。

  3、机遇

  (1)政策鼓励引导

  21世纪旅游业作为世界最大产业之一,保持着高速发展势头。国家高度重视旅游业的发展,出台了《国务院关于加快发展旅游业的意见》;北京市委、市政府也努力把北京旅游业打造成重要支柱产业,实施了一系列创新举措,促使北京旅游持续增长。

  (2)整体经济发达

  北京市整体经济水平的提高间接促进北京市旅游业的发展。2009年全市地区生产总值达到11865.9亿元,比2008年增长10.1%,人均地区生产总值超过1万美元;完成地方财政收入2026.8亿元,增长10.3%。城镇登记失业率为1.44%。城镇居民人均可支配收入26738元,农民人均纯收入11986元,实际增长9.7%和13.4%。

  (3)门头沟发展旅游产业具有天时、地利、人和的优势

  随着现代化的交通设施不断完善,为外地游客和市内居民涌入门头沟,提供了方便。旅游客源出现了迅速增长的势头。同时,门头沟区全力建设首都西部综合服务区的发展思路也为本项目的建设提供了扎实的理念基础。

  4、威胁

  (1)目的地形象不突出、旅游要素不全

  门头沟经济发展较好,但城市形象不突出,总体知名度不高。此外,门头沟区旅游要素不全,是制约全区旅游产业快速全面发展的重要因素。

  (2)区域竞争激烈

  目前,旅游业的区域竞争变得越来越激烈。门头沟旅游业发展相对滞后,知名度较低,和周边旅游业发展比较早的旅游发达地区相比,面临的挑战则显得非常突出。门头沟的特殊区位决定了与房山、石景山和海淀后山等地形成的竞争局面。

  (四)龙泉宾馆改扩建工程项目的基本情况

  1、改扩建的目的和意义

  (1)加快旅游产业发展,实现产业结构优化升级的需要

  随着世界旅游业发展及国际交往的增多,旅游饭店业在国民经济中的地位日趋重要。旅游饭店业已成为旅游业的重要支柱行业,旅游饭店除为旅游者提供在旅游活动中的食、住、娱乐场所外,还为人们提供了保健、社交、会议、消遣与购物的场所。

  国务院于2009年12月颁布的《关于加快发展旅游业的意见》对旅游业服务质量提出了新的更高的要求,“要把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业”,这标志着旅游产业正式进入了国家战略体系,这也同时对其支柱行业——旅游饭店业提出了新的挑战。

  龙泉宾馆作为门头沟区旅游饭店的旗舰店,在促进区域旅游发展方面,占有重要地位。本项目通过完善旅游配套设施方面,提高了龙泉宾馆服务水平、服务档次,在为周边景区提供可靠后勤保障的同时,优化旅游消费环境,培育新的旅游消费热点,为游客提供高质量的服务。本项目实施有利于加快现代服务业发展,促进旅游业发展方式转变,推进旅游业转型升级,使旅游业向内涵式集约化方向发展,对于提升旅游行业的整体综合实力,实现产业结构优化升级具有积极的意义。

  (2)符合北京市产业政策及规划要求,加强旅游产业体系配套建设的需要

  旅游饭店业在北京市国民经济中占有重要的地位。《北京市“十一五”时期产业发展与空间布局调整规划》中明确提出要加快发展旅游会展等潜力产业;完善旅游要素,提升旅游业整体质量;优化完善旅游交通、住宿、餐饮、娱乐、购物等设施,加强旅游服务系统、旅游标识、旅游卫生和环境设施,旅游危机管理和应急系统的建设,强化城市旅游功能。

  本项目建设是完善旅游产业体系配套建设的重要举措,符合《产业结构调整指导目录(2005年本)》和《北京市产业结构调整指导目录(2007年本)》中鼓励类第二十五条“其他服务业”中第21款“旅游基础设施建设及旅游信息服务系统开发”的鼓励范围。本项目通过对龙泉宾馆硬件加大投入,完善功能、提高接待档次和接待能力,构造完整的旅游资源体系,优化旅游发展环境,提升区域旅游竞争优势,进一步拓展北京旅游业的发展空间。

  (3)符合门头沟区旅游发展规划,适应当地旅游业发展的需要

  龙泉宾馆由于客房数量偏少、接待床位有限以及设施相对落后,接待能力不能满足实际市场需求。尽管近年来接待住宿的总人数在增加,但高端客户及入境游客的数量总体上是下降的,使得宾馆作为高档涉外旅游饭店的经营业务活动受到严重制约,从而直接影响到宾馆的经济效益。

  本项目通过加大宾馆硬件设施投入,完善功能、提高接待档次和增强接待能力,有利于提高其市场竞争地位,适应不断发展的旅游市场需要,彻底扭转龙泉宾馆的经营形势,不仅为宾馆和投资者带来巨大效益,也必将为当地的旅游业发展做出积极贡献。

  2、项目建设内容

  (1)贵宾楼建设

  本项目将拆除宾馆院内现有锅炉房及煤场,在其场址上建设贵宾楼,设计为综合性商务酒店,占地面积约4000平方米,建筑面积约23000平方米,其中地下二层,地上九层,高约36米,标准层高3.2米。包含100套客房、配套服务用房以及相关各类管理用房和机房。

  (2)秦淮楼建设

  本项目将拆除原秦淮楼并设计重建为高档的特色餐厅,占地面积约680平方米,建筑面积约770平方米,地上两层,高约10.5米,标准层高3.2米。包含前厅、餐厅、包厢、厨房等。

  (3)绅士会所建设

  绅士会所为在宾馆现有养生阁二层上加层建设,建筑面积500平方米,分为接待、护理、瘦身、水疗、按摩五个区域。

  (4)室外体育休闲场建设

  室外体育休闲场将建于宾馆会议中心二层楼顶,建筑面积3300平方米,分为网球场、篮球场和器械健身区。

  (5)会议中心改造

  原会议中心会议系统设施较老,装修风格陈旧,需重新改造,改造面积约4000平方米。

  (6)中村、南村、北村客房装修改造

  本项目将改造中村、南村、北村客房287间。

  (7)风味餐厅装修改造

  本项目将对风味餐厅进行装修改造,改造面积约2220平方米。

  (8)能源系统改造

  本项目将进行配电室增容、锅炉房和天然气改造。

  3、建设投资情况

  根据本项目总体建设内容,对建筑工程费用、设备购置费与安装调试费、其他工程费用、预备费等进行了投资估算。经测算,本项目建设投资18,720.18万元,其构成情况如下:

  建设投资构成表单位:万元

  ■

  4、龙泉宾馆改扩建项目的立项、环保报批事项

  龙泉宾馆改扩建项目经北京市门头沟区发展和改革委员会《关于龙泉宾馆提升客房服务能力改扩建项目立项核准的批复》(门发改[2010]238号)文件批准和经北京市门头沟区环境保护局《关于北京京西风光旅游开发股份有限公司建设项目环境保护登记表的批复》(门环保审字[2010]0090号)、《关于龙泉宾馆有限公司提升客房服务能力改扩建项目环境影响报告表的批复》(门环保审字[2010]0091号)、《关于龙泉宾馆装修改造项目环境影响报告表的批复》(门环保审字[2010]0092号)文件批准。

  (五)龙泉宾馆改扩建工程项目的投资效益分析

  1、经营期内各年接待量预测

  依据项目需求分析,作为门头沟区唯一一家四星级宾馆,龙泉宾馆每年接待总人数需求占区内星级宾馆的三分之一左右。龙泉宾馆改造主要围绕提升住宿、餐饮和娱乐实施的。通过改造扩建,增强接待服务能力、提升服务水平。以取得更好的经济效益。本项目计算期内,龙泉宾馆接待情况详见下表:

  ■

  2、产品成本估算

  ■

  3、营业收入估算

  (1)营业收入(不含税)

  本项目经营期内经营项目包括客房住宿、餐饮及商品销售。

  ■

  (2)营业税及附加税

  本项目正常年营业税为512万元。

  本项目正常年城市维护建设税和教育费附加税分别为75万元和32万元。

  (3)利润总额及净利润

  正常年利润总额2,259万元,年税后净利润1,694万元。

  4、财务盈利能力分析

  (1)投资利润率,资本金净利润率

  总投资收益率是息税前利润(利润总额+利息支出)占项目总投资比率。

  本项目总投资收益率:11.3%。

  资本金净利润率是净利润占项目资本金比率。

  本项目资本金净利润率:8.5%。

  (2)财务内部收益率、财务净现值、投资回收期

  经测算,财务评价指标如下表:

  ■

  5、财务评价结论

  本项目(正常年)年营业收入4,832万元,利润总额2,259万元,净利润1,694万元,总投资收益率11.3%,资本金净利润率8.5%,税后财务内部收益率为10.3%,财务净现值(I=10%)275万元,投资回收期9.8年(含建设期2年),本项目具有一定的盈利能力。

  (六)龙泉宾馆改扩建工程的项目资金来源与投资方式

  本项目计划投资总额20,040.18万元,其中18,040万元,拟通过向中国华力集团控股有限公司非公开发行股票所筹集资金对龙泉宾馆增资取得,不足部分由公司自筹解决。

  二、潭柘寺景区创5A升级改造项目

  (一)潭柘寺景区基本情况

  公司名称:北京京西风光旅游开发股份有限公司潭柘景区分公司

  注册地址:北京市门头沟区潭柘戒台风景区管理处院内

  负责人:史广学

  经营范围:旅游开发服务;生产销售旅游产品、旅游纪品、花木;销售包装、食品、酒、工艺美术品、冷饮;停车场收费

  潭柘寺是全国重点文物保护单位、国家4A级景区,潭柘寺始建于西晋永嘉元年(公元307年),寺院初名“嘉福寺”,清代康熙皇帝赐名为“岫云寺”,但因寺后有龙潭,山上有柘树,故民间一直称为“潭柘寺”。素有“先有潭柘寺,后有北京城”的民谚,是佛教传入北京地区后修建最早的一座寺庙,距今已有1700多年历史,是北京最古老的古寺。景区内自然环境优美,宗教文化深厚,是一个具有历史、文化、宗教、科普、观光、休闲度假等丰富内涵的4A级风景名胜区。悠久的历史、神秘的宗教文化色彩与其他丰富的旅游资源,使潭柘寺每年吸引数十万旅游者前往,成为北京乃至全国、全世界知名的旅游景区。

  (二)潭柘寺景区经营情况

  潭柘寺景区分公司主要经营景区观光门票销售、住宿、餐饮、导游讲解服务、旅游产品的销售、停车场收费等。潭柘寺景区门票根据北京市门头沟区发展和改革委员会通过的《关于调整潭柘寺景区门票价格的通知》(门发改[2009]第241号)定价为55元每人。

  潭柘寺作为国家级重点文物保护单位、4A级景区、北京市重点文物保护单位、北京市首批市级风景名胜区之一,目前年游客接待量达64万人次左右,旅游收入超过4200万,且游客总数和旅游收入呈逐年上升的良好发展态势。近几年潭柘寺景区旅游业务经营情况良好,年接待游客人次、总收入和净利润均呈逐年稳步增长趋势。2007年的收入比2006年增长了22%,2007年的游客人数比2006年减少了4.05万;2008年的收入比2007年增长了39%,2008年的游客人数比2007年增长了11.91万;2009年的收入比2008年增长了12%,2009年的收入比2008年增长了7.45万。

  ■

  收入结构上,景区接待人数逐年上升,其中主要客源和增长点以散客和国内游客为主。在潭柘寺景区的总收入中,以门票收入为主,门票之外的其他收入占比不大,基本情况见下表:

  单位;万元

  ■

  本公司、公司、上市公司、发行人、北京旅游

  指北京京西风光旅游开发股份有限公司

  华力控股、认购人

  指中国华力控股集团有限公司

  北京昆仑琨、昆仑琨

  指北京昆仑琨投资有限公司

  龙泉宾馆

  指北京龙泉宾馆有限公司

  北京百花速8酒店、百花速8酒店

  指北京京西风光旅游开发股份有限公司百花宾馆分公司

  董事会

  指北京京西风光旅游开发股份有限公司董事会

  股东大会

  指北京京西风光旅游开发股份有限公司股东大会

  海南吉富达

  指海南吉富达投资有限公司

  深圳赛韦特

  指深圳赛韦特投资有限公司

  保荐人/主承销商/海通证券

  指海通证券股份有限公司

  大成/律师

  指北京市大成律师事务所

  北京中燕通/审计师

  指北京中燕通会计师事务所有限公司

  中国证监会/证监会

  指中国证券监督管理委员会

  门头沟、门头沟区

  指北京市门头沟区

  公司法

  指中华人民共和国公司法

  证券法

  指中华人民共和国证券法

  深交所

  指深圳证券交易所

  元

  指人民币元

  序号

  项目名称

  1

  龙泉宾馆改扩建项目

  2

  潭柘寺景区创5A升级改造项目

  3

  戒台寺景区创5A升级改造项目

  4

  北京百花速8酒店扩建项目

  5

  偿还银行贷款

  6

  补充流动资金

  项目

  2009年12月31日

  流动资产合计

  2,856,257,149.11

  长期投资合计

  561,064,555.91

  固定资产合计

  476,370,321.88

  无形及其他资产合计

  500,033,420.03

  资产总计

  4,393,725,447.55

  流动负债合计

  2,404,619,130.55

  长期负债合计

  706,103,703.77

  负债总计

  3,197,298,780.35

  归属于母公司股东权益合计

  686,114,233.62

  股东权益

  1,196,426,667.20

  项目

  2009年度

  营业总收入

  1,331,320,109.49

  营业利润

  183,388,008.06

  利润总额

  283,550,370.64

  净利润

  120,954,931.44

  项目

  2009年度

  经营活动产生的现金流量净额

  455,616,482.17

  投资活动产生的现金流量净额

  -97,056,835.44

  筹资活动产生的现金流量净额

  -104,200,319.12

  现金及现金等价物净增加额

  254,359,327.61

  序号

  项目

  估算价值(万元)

  占投资

  比例

  土建工程

  设备购置及安装

  其它费用

  合计

  一

  工程费用

  13670.20

  3120.04

  0.00

  16790.24

  89.7%

  (一)

  扩建工程

  11143.80

  2303.40

  0.00

  13447.20

  71.8%

  1

  贵宾楼

  10110.00

  2059.00

  0.00

  12169.00

  65.0%

  2

  秦淮楼

  428.80

  104.40

  0.00

  533.20

  2.8%

  3

  绅士会所

  305.00

  140.00

  0.00

  445.00

  2.4%

  4

  室外休闲运动场

  300.00

  300.00

  1.6%

  (二)

  装修改造工程

  2526.40

  816.64

  0.00

  3343.04

  17.9%

  1

  会议中心

  800.00

  240.00

  0.00

  1040.00

  5.6%

  2

  客房装修改造

  1393.40

  1393.40

  7.4%

  3

  风味餐厅

  333.00

  76.64

  0.00

  409.64

  2.2%

  4

  配电室增容

  200.00

  200.00

  1.1%

  5

  能源改造

  300.00

  300.00

  1.6%

  二

  工程建设其他费用

  1051.84

  1051.84

  5.6%

  三

  基本预备费

  878.10

  878.10

  4.7%

  四

  建设投资

  13670.20

  3120.04

  1929.94

  18720.18

  100.0%

  项目

  2007年

  2008年

  2009年

  2010年

  1-6月

  平均客房出租率(%)

  58.04%

  51.88%

  39.72%

  38.68%

  主要客源地

  (人次)

  外宾

  1726

  410

  72

  40

  内宾

  75150

  67874

  48763

  21353

  合计

  76876

  68284

  48835

  21393

  年份

  房费收入

  同比增长

  餐费收入

  同比增长

  其他收入

  同比增长

  销售收入

  同比增长

  2007年

  1895

  -2.27%

  3594

  -3.83%

  1598

  -11.12%

  7087

  -5.18%

  2008年

  1854

  -2.16%

  3475

  -3.31%

  1566

  -2.00%

  6895

  -2.71%

  2009年

  1627

  -12.24%

  2909

  -16.29%

  1368

  -12.64%

  5904

  -14.37%

  2010年1-6月

  686

  -57.84%

  1572

  -45.96%

  451

  -67.03%

  2709

  -54.12%

  项目

  2010年1-6月

  2009年

  2008年

  2007年

  金额

  占营业收入比例

  金额

  占营业收入比例

  金额

  占营业收入比例

  金额

  占营业收入比例

  营业收入

  2709

  100.00%

  5904

  100.00%

  6895

  100.00%

  7087

  100.00%

  营业成本

  2295

  84.72%

  4717

  79.89%

  4996

  72.46%

  5220

  73.66%

  销售费用

  102

  3.77%

  166

  2.81%

  225

  3.26%

  211

  2.98%

  管理费用

  575

  21.23%

  1150

  19.48%

  987

  14.31%

  1566

  22.10%

  财务费用

  248

  9.15%

  556

  9.42%

  599

  8.69%

  576

  8.13%

  营业利润

  -461

  -17.02%

  -1131

  -19.16%

  -277

  -4.02%

  -867

  -12.23%

  利润总额

  -447

  -16.50%

  -1111

  -18.82%

  19

  0.28%

  173

  2.44%

  净利润

  -447

  -16.50%

  -1080

  -18.29%

  6

  0.09%

  119

  1.68%

  序号

  服务项目

  指标

  单位

  经营期

  第1年

  第2年

  第3--10年

  1

  客房扩建

  增加数量

  间

  100

  100

  100

  平均房价

  元/间.天

  550

  550

  550

  入住率

  %

  70

  70

  70

  2

  客房改造

  客房数量

  间

  287

  287

  287

  平均房价增加值

  元/间.天

  50

  50

  50

  入住率

  %

  60

  60

  60

  3

  餐饮设施扩建

  增加上座

  人/月

  4000

  4000

  4000

  平均消费

  元/人

  200

  200

  200

  4

  餐饮设施改造

  平均上座

  人/月

  5000

  5000

  5000

  消费水平增加值

  元/人

  50

  50

  50

  5

  娱乐增加

  新增消费人数

  人/月

  1800

  1800

  1800

  平均消费水平

  元/人

  500

  500

  500

  序号

  新增项目

  计算依据

  新增成本费用

  1

  原辅材料

  483万元

  2

  燃料动力

  71万元

  3

  工资及福利费用

  人员40名

  80万元

  4

  折旧及摊销

  固定资产折旧采用平均年限法,建筑物按30年进行折旧,留残值5%;设备按10年进行折旧,留残值5%;待摊投资按10年进行折旧。

  922万元

  5

  修理费

  按年折旧费的30%计提

  277万元

  6

  利息支出

  本项目无利息产生,不支付利息

  0万元

  7

  其它费用

  121万元

  其中:其它管理费用

  含产品研发费、日常管理部门的办公费

  48万元

  其他营业费用

  产品销售过程中所涉及的产品推介费、运输装卸费、货物保险费、销售人员的差旅费等

  72万元

  合计

  1,954万元

  序号

  项目

  单位

  正常年收入

  1

  客房住宿

  万元

  1,772

  2

  餐饮

  万元

  1,260

  3

  娱乐服务

  万元

  1,800

  合计

  万元

  4,832

  指标

  财务内部收益率

  (%)

  财务净现值

  (I=10%)万元

  投资回收期(年)

  (含建设期2年)

  项目现金流量

  (所得税前)

  13.2%

  3619

  8.4

  项目现金流量

  (所得税后)

  10.3%

  275

  9.8

  年份

  营业收入(万元)

  游客人数(万人)

  2006年

  2249

  48.62

  2007年

  2743.81

  44.57

  2008年

  3802.62

  56.48

  2009年

  4265.14

  63.93

  项目

  2007年

  2008年

  2009年

  2010年1-6月

  接待人数(人次)

  389,794

  564,811

  639,307

  300,544

  其中

  团队

  30,120

  34,891

  29,947

  18,710

  散客

  358,107

  528,575

  607,750

  281,034

  境内

  388,227

  563,466

  637,697

  299,744

  境外

  1,567

  1,345

  1,610

  800

  总收入(万元)

  2,327

  3,803

  4,618

  2,573

  其中

  门票收入

  1,489

  1,998

  2,532

  1,410

  客房收入

  90

  93

  93

  40

  餐饮收入

  259

  307

  314

  115

  其他收入

  489

  1,405

  1,679

  1,008

  净利润(万元)

  1,657

  2,400

  2,669

  1,491

  (下转A30版)

  (上接A29版)

  (三)潭柘寺景区的市场竞争力分析

  1、优势

  (1)悠久雄厚的历史文化

  潭柘寺始建于西晋,至今已有近1700年的历史,是北京地区最早修建的一座佛教寺庙,在北京民间有“先有潭柘,后有幽州”的谚语。潭柘寺在晋代时名叫嘉福寺,唐代时改称龙泉寺,金代御赐寺名为大万寿寺,在明代又先后恢复了龙泉寺和嘉福寺的旧称,清代康熙皇帝赐名为岫云寺,但因其寺后有龙潭,山上有柘树,故而民间一直称其“潭柘寺”。千百年以来,潭柘寺一直以其悠久的历史,雄伟的建筑,优美的风景,神奇的传说而受到历代统治者的青睐。1997年,经北京市政府批准,潭柘寺恢复宗教活动。2001年6月,经国务院批准,潭柘寺被列为全国重点文物保护单位。2004年初,潭柘寺景区被国家旅游局评为4A级景区。

  (2)独具特色的建筑风格

  潭柘寺建筑保持着明清时期的风貌,是北京郊区最大的一处寺庙古建筑群。整个建筑群充分体现了中国古建筑的美学原则,以一条中轴线纵贯当中,左右两侧基本对称,使整个建筑群显得规矩、严整、主次分明、层次清晰。其建筑形式有殿、堂、阁、斋、轩、亭、楼、坛等,多种多样。寺外有上下塔院、东西观音洞、安乐延寿堂、龙潭等众多的建筑和景点,宛如众星捧月,散布其间,组成了一个方圆数里、景点众多,样式多样,情趣各异的旅游名胜景区。潭柘寺不但人文景观丰富,而且自然景观也十分优美,春夏秋冬各有美景,晨午晚夜情趣各异,早在清代,“潭柘十景”就已经名扬京华。

  (3)稳定的客源市场

  宗教文化旅游作为一种高层次的文化旅游,满足了游客“求新、求异、求乐、求知”的心理需求,已经成为旅游行为和旅游开发的重要内容之一。潭柘寺游客已突破64万,当中有许多虔诚的佛教徒,潭柘寺已经成为京西地区的佛教活动中心。另外,游客对宗教仪式、场所、设施和宗教建筑中所渲染神秘气氛的猎奇心理,也会促使他们把对旅游的兴趣和对宗教的兴趣自然地结合在一起,从而发挥景区宗教特色的优势。

  2、劣势

  (1)配套设施不能满足游客增长需要的问题

  潭柘寺景区因投入不足,相关设施条件较差,产品陈旧单一,粗放的休闲配套,造成游客量升级有限。潭柘寺景区创5A升级改造项目完成后,游客量将获再一次的大幅增长,改善景区内交通条件、完善配套设施成为迫切需要。

  (2)游览、收入结构单一的问题

  目前潭柘寺景区以宗教朝拜瞬时市场为主,消费构成单一,观光市场占少部分,休闲度假高消费项目几乎为零,消费以门票、供奉为主和少量购物。游客停留时间短,人均消费额 不高,收入结构以景区门票收入为主。2007 年、2008 年、2009年景区年接待量已分别达44.57万人次、56.48 万人次、63.93 万人次,如果游客的住宿、购物、餐饮、娱乐等附加收入能进一步提升,景区收益将大幅增长。

  (3)缺乏竞争力的问题

  目前,旅游业的区域竞争变得越来越激烈。门头沟旅游业发展相对滞后,知名度不高,和周边旅游业发展比较早的旅游发达地区相比,面临的挑战则显得非常突出。门头沟的特殊区位决定了要面对房山、石景山和海淀后山等地的竞争。潭柘寺单纯借古刹知名度吸引祈福市场,缺乏创新造成大量的市场分流。

  (4)开发受限制的问题

  旅游开发可为开发当地创造可观的利润,但对于如何处理好旅游与环境、文物保护等方面的关系仍存在不少问题。如部分景区没有做好管理保护工作,文化古迹遭游客践踏破坏,或者景区容量严重超载,造成对原生态环境的损害、污染现象。因此,在潭柘寺的创5A景区发展过程中,存在着文物保护与旅游开发之间的空间竞争。

  3、机遇

  (1)政策鼓励引导

  21世纪旅游业作为世界最大产业之一,保持着高速发展势头。国家高度重视旅游业的发展,出台了《国务院关于加快发展旅游业的意见》;北京市委、市政府也努力把北京旅游业打造成重要支柱产业,实施了一系列创新举措,促使北京旅游持续增长。随着经济的不断发展,人们收入水平逐步提高,可支配的收入和闲暇时间也大大 增加的背景下,人们旅游需求日益旺盛,出游动机更加多元化,对旅游产品的需求也日益多元化。中国旅游业由观光旅游向观光旅游、休闲度假游、生态旅游、会展旅游等相结合的方向发展,旅游业发展开始进入产品多元化、市场多元化时代。

  (2)整体经济发达

  北京市整体经济发达, 2009年全市地区生产总值达到11865.9亿元,比2008年增长10.1%,人均地区生产总值超过1万美元;完成地方财政收入2026.8亿元,增长10.3%。城镇登记失业率为1.44%。城镇居民人均可支配收入26738元,农民人均纯收入11986元,实际增长9.7%和13.4%。

  (3)门头沟旅游发展具有天时、地利、人和的优势

  随着现代化的交通设施不断完善,大量的外地游客和市内居民涌入门头沟,客源出现了迅速增长的势头。此外,门头沟区全力建设首都西部综合服务区的发展思路也为本项目的建设提供了扎实的理念基础。

  4、威胁

  (1)目的地形象不突出、旅游要素不全

  门头沟经济发展较好,但区域整体形象不突出,总体知名度不高。此外,门头沟区旅游要素不全,是制约全区旅游产业快速全面发展的重要因素。

  (2)区域竞争激烈

  目前,旅游业的区域竞争变得越来越激烈。门头沟旅游业发展相对滞后,知名度不高,和周边旅游业发展比较早的旅游发达地区相比,面临的挑战则显得非常突出。门头沟的特殊区位决定了要面对房山、石景山和海淀后山等地的竞争。

  (3)旅游开发的负效应

  旅游为当地带来了可观的经济效益,但对于如何处理好旅游与环境、文物保护等方面的关系仍存在不少问题。如部分景区没有做好管理保护工作,文化古迹遭游客践踏破坏,或者景区容量严重超载,造成对原生态环境的损害、污染现象。

  通过以上的分析可以看出,潭柘寺现状存在的问题主要反映在以下四个层面:

  ●发展问题:陈旧单一的产品,粗放的休闲配套,造成游客量升级有限。

  ●竞争问题:单纯借古刹知名度吸引祈福市场,缺乏创新造成大量的市场分流。

  ●开发问题:大量空间限制,文物保护与旅游开发之间的空间竞争。

  ●收入问题:以宗教朝拜瞬时市场为主,消费构成单一,观光市场占少部分,休闲度假高消费项目几乎为零,消费以门票、供奉为主和少量购物。

  而潭柘寺的基础服务设施升级、转型和拓展特色市场将有助于突破其现在的经营困境;以下则在整体升级中的突破点:

  产品升级:传统的古建饭店、初级的喝茶空间、荒废的空间资源,与潭柘寺将要打造和升级的目标形成强烈反差,需要进行内部的提升与创新运用,实现资源价值最大化,同时恢复和提升潭柘寺现有或曾有的各种法会活动,以宗教文化吸引市场。

  产品转型:体验经济时代的到来,宗教资源也需要紧随市场需求,深度挖掘宗教文化资源,从文化创意的角度开发多种体验。

  拓展特色市场:随着城市人亚健康问题越发凸显,身心亚健康双重压力导致工作效率降低,精神状态欠佳,企业员工身心培训越来越受到大中型企业的推崇,借助潭柘寺的宗教地位,抢占培训市场,成为该行业的试水者,形成独特竞争优势,增加消费形式。

  (四)潭柘寺景区改扩建工程项目的基本情况

  1、潭柘寺景区改造的目的和意义

  (1)是加快发展第三产业,实现产业结构优化升级的需要

  大力发展第三产业,提高第三产业产值占国民收入的比重,是我国的一项重要产业政策。旅游业是兼具经济功能与社会功能,集传统与现代,生产性与生活性,劳动密集型与资金、知识密集型等特征于一体,具有明显比较优势的服务业,是第三产业的支柱产业之一。发展旅游业,不但可以满足人们多层次的精神文化需求,提高生活质量,有益于社会主义精神文明建设,而且可以增加就业,增加财政收入。通过开展涉外旅游,一方面可以增加外汇收入,同时还能有效地改善投资环境,吸引外资。目前,旅游业正越来越多地受到各级政府的重视和扶持。国务院于2009年12月颁布的《关于加快发展旅游业的意见》明确提出,“要把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业”,这标志着旅游产业正式进入了国家战略体系,并对旅游业服务质量提出了新的更高的要求。

  本项目以潭柘寺的佛文化为基底,通过提升潭柘寺景区旅游基础设施水平和服务接待能力,升级至5A级景区,使潭柘寺景区成为北京乃至世界旅游最具吸引力的景区之一。本项目是通过优化旅游消费环境、完善旅游基础设施建设、培育新的旅游消费热点、提高旅游服务水平,促进景区经营由粗放型向集约化转变,由满足人们旅游的基本需求向提供高质量的旅游服务转变,对于整个旅游业快速发展起到示范作用,为实现产业结构优化升级具有积极的意义。

  (2)是符合北京市产业政策及规划要求,进一步拓展北京旅游业发展空间的需要

  旅游业是体现首都特点和发挥首都优势的重点产业,近几年发展迅猛,在北京市国民经济中的重要地位日益凸现,被列入北京市“十一五”时期大力发展和培育的现代服务业六大重点行业之一。《北京市“十一五”时期旅游业及会展业发展规划》明确提出要继续大力发展旅游业,促进区域经济发展。潭柘寺-戒台寺宗教文化旅游区被列为重点建设的35个旅游景区之一,工作重点为全面修复文物古迹,完善旅游配套设施。

  本项目建设是完善潭柘寺景区旅游配套设施的重要举措,属于《北京市“十一五”时期旅游业及会展业发展规划》中的重点建设内容。同时,本项目建设符合《产业结构调整指导目录(2005年本)》和《北京市产业结构调整指导目录(2007年本)》中鼓励类第二十五条“其他服务业”中第21款“旅游基础设施建设及旅游信息服务系统开发”以及第22款“工业旅游、农业旅游、森林旅游、生态旅游、科技旅游及其它旅游资源综合开发项目建设”的鼓励范围。通过兴建和改造一批旅游基础设施,并适当增加潭柘寺景区游览亮点,改善景点的交通和联络条件,有利于提升服务质量,优化旅游发展环境,构造完整的旅游资源体系,提升区域旅游竞争优势,进一步拓展北京旅游业的发展空间。

  (3)是符合当地旅游发展规划,带动门头沟区域经济发展的需要

  《北京城市总体规划》将门头沟区的基本功能定位确定为生态涵养发展区。生态涵养区产业调整要优先发展旅游业,以带动全市经济社会协调发展。根据《门头沟旅游业十一五发展规划》,门头沟区将推进旅游主导产品开发,以潭柘寺为龙头,突出自然风光和历史文化两条主线,深挖历史文化内涵。其中,利用潭柘寺建寺1700年历史为契机,突出“先有潭柘寺,后有北京城”,挖掘潭柘寺历史文化,历史上的宗教政治地位,皇家寺庙文化,将潭柘寺的发展与京都皇城文化紧密联系起来,逐步打造成京都文化的国际品牌。

  本项目是门头沟区旅游发展规划的重要内容,完全符合生态经济发展区功能定位的要求,符合生态环境保护和全民休闲游憩的绿色需求。旅游业是一个综合性的服务行业,需要满足游客的吃、住、行、游、购、娱、保健强身等多方面的要求,因此发展旅游业可以促进其他行业的发展,活跃当地市场。本项目建设有利于带动全区旅游业发展,拉动全区经济增长,确保全区在煤炭停产后的收入,改善当地的生活环境,推动山区特色经济的协调发展,培育出新型的主导产业,促进区域的产业结构调整和社会经济的协调发展。

  (4)是保护历史文物,传承中华历史文化的需要

  潭柘寺现有房舍943间,其中古建殿堂638间,建筑保持着明清时期的风貌,是北京郊区最大的一处寺庙古建筑群。保护古建,保持民族文化及宗教历史的传承,是连结民族情感纽带、增进民族团结和维护国家统一及社会稳定的重要文化基础,也是维护文化多样性和创造性,促进人类共同发展的前提。当前,由于保护不利许多古建筑遭到破坏,甚至遭到毁灭。历史是不可以复制的。古建所包含的历史信息比同时代的其他文物更为丰富和综合,因而具有特殊的保护价值。尊重历史,延续文脉,是发展当代先进文化的应有之义。

  潭柘寺是国家重点文物单位,作为人类文明发展史的见证,展示了中华民族的悠久历史、古老都城的神奇魅力,具有纪念意义、教育意义和史料价值。本项目以发展“绿色旅游”为主导,在保护环境的基础上发展旅游业,在完善景区旅游基础设施的同时,也为古建筑群提供了有力的保护措施,并深入挖掘其历史及宗教价值,进一步丰富现有潭柘寺的文化、体验旅游产品体系,发挥历史文化遗产传承中华文化的作用,对促进社会主义先进文化建设具有积极意义。

  综上所述,本项目建设符合国家及北京市产业政策及规划的要求,是拓展北京旅游业发展空间,传承中华历史文化,实现产业结构优化升级的需要,有利于人文自然景区的可持续发展,因此是十分必要的。

  2、潭柘寺景区改扩建工程项目的内容

  基于潭柘寺景区的旅游基础设施现状及景区自然、人文旅游资源,根据潭柘寺景区的交通可进入性、旅游接待能力和安全系数、旅游景区的经济效益以及相关政策文件精神,确定本项目的具体建设内容。

  将投注于潭柘寺景区建设的募集资金预计将分布于三大工程建设:潭柘寺的旅游基础设施改造、龙潭片区的旅游开发建设、嘉福饭店及周边的接待服务设施提升改造。

  (1)旅游基础设施建设方案

  ●景区供水线路改造

  ●景区排水系统更新改造

  ●供电系统改造

  ●景区消防设施改造

  ●龙潭基础设施改造

  ●景区中轴线道路铺装工程

  ●景区旅游市场改造工程

  ●东停车场改扩建工程

  ●景区防洪治理工程

  ●景区环境支持系统改造工程

  ●弱电系统改造工程

  ●景区避雷系统建设工程

  (2)龙潭片区旅游开发建设方案

  以龙潭带状空间结构为依托,充分利用现有登山路侧沟谷复水,进行水景打造,形成叠水景观,如深潭、瀑布等,打造水陆双带、八字游览环。并利用佛语中的九九归一作为项目串联的线索,将佛语、佛印等佛文化融入其中形成听佛、想佛、见佛、佛迹等遇佛形式,构建遇佛九景,遇佛九境两大项目组团18个文化体验项目,并以莲花灯水路九九归一之旅,实现九九项目的意境贯通。

  龙潭片区景点规划主要包括遇佛九景和遇佛九境。详见下图:

  ■

  龙潭片区旅游开发示意图

  (3)嘉福饭店及周边接待服务设施提升改造建设方案

  ①嘉福饭店

  保留现有嘉福饭店的规模和外观,提升内部的设施和服务,餐厅环境营造禅意氛围,以极品素斋形成禅心素斋品牌产品辅助禅境主题客房服务,打造北京旅游集团禅心素斋餐饮品牌旗舰店。

  ②四季禅院(原职工宿舍)

  根据佛教理论的忉利天设计高端度假项目,打造山下核心提升产品。项目设计上,利用潭柘寺原职工宿舍的幽静空间,打造“京城祈福第一寺,中国禅养第一境”的寺院休闲度假地位。同时在本片区建设“禅苑”文化交流中心,通过潭柘寺相关佛学古董、艺术品的展售,来丰富潭柘寺文化体验旅游项目,同时带动相关旅游纪念品市场。

  3、潭柘寺景区改扩建项目的建设规模

  根据本项目总体建设内容,对建筑工程费用、设备购置费与安装调试费、其他工程费用、预备费等进行了投资估算。经测算,本项目建设投资10773.44万元,其构成见下表:

  单位:万元

  ■

  本项目总投资为11853.44万元,其中建设投资10773.44万元,流动资金1080万元。

  4、潭柘寺景区改扩建项目的立项、环保报批事项

  潭柘寺景区创5A升级改造项目经北京市门头沟区发展和改革委员会《关于潭柘寺景区基础设置改造工程项目核准地批复》(门发改[2010]242号)、《关于潭柘寺景区嘉福饭店及周边接待服务设施提升改造项目立项核准的批复》(门发改[2010]243号)、《关于潭柘寺龙潭片区旅游开发项目立项核准的批复》(门发改[2010]244号)文件批准和经北京市门头沟区环境保护局《关于北京京西风光旅游开发股份有限公司建设项目环境保护登记表的批复》(门环保审字[2010]0090号)文件批准。

  5、潭柘寺景区改扩建项目工期安排

  本项目建设期限为2年。

  (五)潭柘寺景区改扩建工程项目的投资效益分析

  1、经营期内各年接待量预测

  (1)景区接待量预测

  本项目经营期内景区新增接待量测算以2009年数据为基数,即接待游客数量为63.93万人,年增长率为11%,2009年7月份,根据门头沟发改委的文件,门票调整到55元/人,考虑优惠及团体门票情况。本项目测算门票平均单价暂定为42元/人。详见下表:

  运营期内景区接待量表单位:万人

  ■

  (2)接待服务设施接待增量预测

  由于本项目的实施,新增餐饮、住宿等服务配套设施,将会出现新的增加接待量,同时对存量消费也有所带动。据景区初步统计,2009年餐饮消费人数占景区接待游客的6%左右,本项目实施后,餐饮设施的增加、特色的进一步显现,其餐饮消费人数预计将达到景区接待游客的15%。则本项目新增餐饮接待量为11%。

  本项目实施后接待服务设施接待增量详见下表:

  ■

  2、财务预测

  (1)新增营业收入(不含税)估算

  正常年营业收入3304万元,详见下表:单位:万元

  ■

  (2)新增后成本估算

  ■

  注:固定资产折旧采用平均年限法,建筑物按30年进行折旧,留残值5%;设备按10年进行折旧,留残值5%;待摊投资按10年进行折旧。修理费按年折旧费的30%计提。

  

返回首页
地址∶北京市朝阳区霞光里15号霄云中心B座710 邮编:100028 电话∶010-69386267 传真∶010-69387882
河北省保定市朝阳北大街899号同美酒店A座1219室 邮编:071051 电话:0312-3157850
文山艺海版权所有 Email:[email protected] 京ICP备12048767号 公司营业执照:91110105802944599P
文山艺海授权法律顾问单位:北京市京翔律师事务所