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华侨城A2016年面向合格投资者公开发行公司债券(第一期)信用评级...

2012/11/06 15:52:00 来源:  
  公司债券信用评级报告

 

 

  深圳华侨城股份有限公司 2

 

 

  领跑者,目前已经形成了以旅游景区为主体,文化科技、文化演艺、旅游衍生品和旅行社等共同发展的文化旅游产业链条。

 

 

  4.受益于“旅游+地产”的发展模式,公

 

 

  司不同于传统的房地产企业,债务负担较轻、盈利能力较好。

 

 

  关注

 

 

  1.公司开发的旅游项目对项目所在区域

 

 

  的自然环境、居民收入和消费能力、交通和基础设施配套等要求较高。随着公司在国内主要城市布局逐渐完善、旅游行业竞争加剧,优质旅游资源的稀缺程度和获取难度均有所上升。

 

 

  2. 公司主营业务中欢乐谷项目、景区基

 

 

  础设施建设项目具有一次性资金投入规模大、建设期限长的特点,而且需要公司垫付大量资金,且在建、拟建项目投入仍然较大,新增投资可能给公司带来一定的资本支出压力。

 

 

  3.公司实施的部分募投项目由于投资总金额较大,同时,若国家房地产行业政策发生不利变化,公司无法持续投入、费用控制不力、公司现金流压力和回款压力等因素会造成项目部分或全部无法实施或延期的风险。

 

 

  4.近年来,受宏观经济下行、银行收紧

 

 

  房地产信贷额度影响,房地产行业景气程度下降,对公司经营造成了不利影响。同时,公司房地产项目分布较为集中,易受所在区域房地产市场政策及市场变化的影响。

 

 

  分析师

 

 

  周 馗

 

 

  电话:010-85172818

 

 

  邮箱:[email protected]刘晓亮

 

 

  电话:010-85172818

 

 

  邮箱:[email protected]

 

 

  传真:010-85171273

 

 

  地址:北京市朝阳区建国门外大街 2 号

 

 

  PICC 大厦 12 层

 

 

  Http://www.unitedratings.com.cn公司债券信用评级报告

 

 

  深圳华侨城股份有限公司 4

 

 

  一、主体概况

 

 

  深圳华侨城股份有限公司(以下简称“公司”或“华侨城股份”)原为成立于 1997 年的深

 

 

  圳华侨城实业发展股份有限公司,系经国务院侨务办公室侨经发[1997]第 03 号文及深圳市人民政府深府函[1997]第 37 号文批准,由华侨城经济发展总公司(现更名为“华侨城集团公司”,以下简称“华侨城集团”)作为独家发起人,将下属全资子公司深圳特区华侨城中国旅行社、深圳特区华侨城水电公司、深圳华中发电有限公司及深圳世界之窗有限公司 29%权益折股出资,通过募集方式设立的股份有限公司。

 

 

  公司于 1997 年 8 月 4 日公开发行人民币普通股 5,000 万股(含公司职工股 442 万股),每股

 

 

  面值 1 元,发行价格 6.18 元/股;1997 年 9 月 2 日,公司在深圳市工商行政管理局完成注册登记,注册资本为人民币 19,200 万元;1997 年 9 月 10 日,社会公众股(除公司职工股外)在深圳证券

 

 

  交易所上市流通(证券简称:华侨城 A;股票代码:000069.SZ)。2000 年 1 月 20 日,公司更名为深圳华侨城控股有限公司,2010 年 7 月 9 日公司更名为现名。

 

 

  历经多次增资和股权变动,截至 2015 年 9 月底,公司股本为 727,134.27 万股,其中公司的控股股东华侨城集团持有 424,057.07 万股,占公司总股本的 58.32%。公司实际控制人为国务院国资委,具体情况见下图。

 

 

  图 1 截至 2015年 9月底公司股权结构图

 

 

  100%

 

 

  58.32%

 

 

  资料来源:公司提供

 

 

  公司经营范围包括:旅游及其关联产业的投资和管理;房地产开发;自有物业租赁;酒店管理;文化活动的组织策划;会展策划;旅游项目策划;旅游信息咨询;旅游工业品的销售;投资

 

 

  兴办实业(具体项目另行申报);国内商业(不含专营、专控、专卖商品);经营进出口业务(法律、行政法规、国务院决定禁止的项目除外,限制的项目须取得许可后方可经营)。目前,公司主营业务主要包括旅游综合业务、房地产业和纸包装业务。

 

 

  截至 2015 年 9 月底,公司下设董事会秘书处、审计部、总裁办公室、战略发展部、财务部、人力资源部、新业务拓展部、产品策划中心、群众工作室、信息中心、监察室共计 11 个职能部门以及欢乐谷事业部、旅游事业部、酒店物业事业部、房地产公司和香港华侨城公司 5 个事业部;

 

 

  截至 2015 年 9 月底,公司拥有全资子公司 39 家,控股子公司 68 家,此外,还有参股公司 7 家,联营公司 3 家,合营公司 4 家;在职员工 23,210 名。

 

 

  截至 2014 年底,公司合并资产总额 948.75 亿元,负债合计 626.28 亿元,所有者权益(含少数股东权益)322.48 亿元,其中归属于母公司所有者权益合计 281.19 亿元。2014 年公司实现营业收入 307.18 亿元,净利润(含少数股东损益)55.91 亿元,其中归属于母公司净利润 47.74 亿元;经营活动产生的现金流量净额-25.88 亿元,现金及现金等价物净增加额 46.80 亿元。

 

 

  截至 2015 年 9 月底,公司合并资产总额 1,031.45 亿元,负债合计 692.50 亿元,所有者权益(含少数股东权益)338.95 亿元,其中归属于母公司所有者权益合计 299.79 亿元。2015 年 1~9华侨城集团华侨城股份有限公司国务院国资委公司债券信用评级报告

 

 

  深圳华侨城股份有限公司 5月,公司实现营业收入 174.37 亿元,净利润(含少数股东损益)28.61 亿元,其中归属于母公司净利润 24.91 亿元;经营活动产生的现金流量净额 85.34 亿元,现金及现金等价物净增加额 34.63亿元。

 

 

  公司注册地址:广东省深圳市南山区华侨城指挥部大楼 103,105,107,111,112 室;法定代表人:

 

 

  段先念。

 

 

  二、本期债券概况及募集资金用途

 

 

  1. 本期公开发行债券概况本期债券名称为“深圳华侨城股份有限公司 2016 年面向合格投资者公开发行公司债券(第一期)”。本期债券基础发行规模为人民币 20 亿元,可超额配售不超过 20 亿元(含 20 亿元),面向合格投资者公开发行。本期债券分为两个品种,其中品种一为 5 年期品种,附第 3 年末公司上调票面利率选择权和投资者回售选择权,品种二为 7 年期品种附第 5 年末公司上调票面利率选择权和投资者回售选择权。两个品种之间可以双向回拨,回拨比例不受限制,由公司和主承销商

 

 

  协商一致,决定是否行使品种间回拨权。本期债券票面利率由公司与主承销商通过市场询价协商确定。本期债券采用单利按年计息,不计复利。利息每年支付一次,到期一次还本,最后一期利息随本金一起支付。

 

 

  本期债券无担保。

 

 

  2. 本期债券募集资金用途

 

 

  本期发行公司债券的募集资金扣除发行费用后拟用于偿还金融机构借款、补充流动资金及适用的法律法规允许的其他用途。

 

 

  三、行业分析

 

 

  公司主营业务为旅游业务和房地产业务,因此本报告的行业分析主要围绕旅游行业和房地产行业展开。

 

 

  1. 旅游行业行业概况

 

 

  旅游行业不是一个单一产业,而是一个产业集群,具有多样性和分散性,包括景点经营、旅行社和旅馆服务业、餐饮服务业、交通业、娱乐业和其他许多经营行业。与传统产业相比,旅游行业环境污染少、资源消耗低,是一个人与自然和谐共存、可持续发展的产业。

 

 

  近年来,随着居民收入的增长以及旅游行业的逐步发展,我国旅游总人数及总收入持续增长。

 

 

  自 2011 年起,我国旅游总人数保持每年 10%以上的增长,旅游总收入亦基本保持每年 10%以上的增长,具体情况见下表。

 

 

  表 1 2011~2014 年我国旅游总人数及收入情况

 

 

  2011 年 2012 年 2013 年 2014 年

 

 

  人数 增长率 人数 增长率 人数 增长率 人数 增长率旅游人数国内(亿人次) 26.41 25.58% 29.57 11.97% 32.62 10.31% 36.11 10.70%入境(亿人次) 1.35 1.24% 1.32 -2.23% 1.29 -2.51% 1.28 -0.46%合计(亿人次) 27.76 24.13% 30.89 11.27% 33.91 9.76% 37.39 10.27%公司债券信用评级报告

 

 

  深圳华侨城股份有限公司 6

 

 

  2011 年 2012 年 2013 年 2014 年

 

 

  人数 增长率 人数 增长率 人数 增长率 人数 增长率旅游收入国内(亿元) 19,305.40 53.46% 22,706.20 17.62% 26,276.12 15.72% 30,311.90 15.36%

 

 

  旅游外汇收入(亿美元) 484.60 5.78% 500.30 3.24% 516.64 3.27% 569.10 10.16%

 

 

  资料来源:国家统计局

 

 

  2012~2014 年,中国国内游客分别为 29.57 亿人次、32.62 亿人次和 36.11 亿人次,同比分别

 

 

  增长 11.97%、10.31%和 10.70%,中国国内旅游业增速持续放缓,但国内居民出游欲望仍较为强烈,出游消费已呈现出一定的惯性。国内旅游收入与 GDP 呈现明显的正相关趋势,具体情况见下图。

 

 

  图 2 2004~2014 年 GDP 与国内旅游收入

 

 

  数据来源:国家旅游局和国家统计局

 

 

  国际旅游包含了入境旅游和出境旅游两大市场。中国人文历史悠久,拥有众多的名胜古迹等良好的旅游环境,再加上 2008 年北京奥运会、2010 年广州亚运会和上海世博会的成功申办和召开扩大了中国在世界上的影响范围,中国入境旅游市场近十几年得到快速平稳发展;同时,由于国内旅游业在某种程度上已满足不了部分居民的旅游需求,境外旅游成为了中国旅游业的有益补

 

 

  充,近五年得到快速发展。

 

 

  入境游方面,金融危机深层次影响还在延续,周边国家放松签证政策等带来更大竞争。2012年,随世界经济复苏不确定性增加,全年共计接待入境旅游者 1.32 亿人次,同比下降 2.23%;2013年,全国入境游客 1.29 亿人次,同比下降 2.51%;2014 年,全国入境游客 1.28 亿人次,同比下

 

 

  降 0.45%。中国入境游正处于长时间高速发展之后逐渐复归常态化的阶段。

 

 

  出境旅游方面,在国内经济持续增长的形势下,受益于人民币汇率的升值以及周边国家和地区入境旅游竞争力的提升,近年来出境旅游继续保持高速增长态势。2012~2014 年,中国出境旅游总人数分别为 0.83 亿人次、0.98 亿人次和 1.17 亿人次,分别同比增长 18.6%、18.1%和 18.7%。

 

 

  受此影响,中国旅游服务的贸易逆差不断扩大,中国旅游研究院研究显示,2014 年中国旅游外汇收入为 569 亿美元,而居民出境花费预计将达到 1,550 亿美元,旅游服务贸易逆差进一步扩大,预计达 1,000 亿美元,具体情况见下图。

 

 

  公司债券信用评级报告

 

 

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  图3 2004~2014年国际旅游收入及人数

 

 

  数据来源:Wind资讯总体看,随着中国 GDP 的稳定增长,人民生活水平的提高,无论是国内旅游还是国际旅游都将成为中国居民常态化消费之一,中国旅游市场在未来将会保持稳定增长。

 

 

  行业竞争国内旅游业的竞争主要来自于国内和国外两个市场。由于我国国内旅游与出境旅游相比存在着比较明显的成本优势,虽然出境旅游有一定的分流作用,但是我国旅游业的竞争大部分来自于国内市场。目前,我国 31 个省区市都对旅游业作出明确的战略定位,28 个省区市定位为支柱产业或主导产业,其中 13 个省区定位为战略性支柱产业。全国各地不断涌现出旅游景区和旅游企业,正在加快产业扩张、创新经营模式、完善要素配置,在产品开发、产品特色、服务创新和营销策划等方面竞争日益激烈。由于我国旅游资源较为丰富,各旅游景区(点)都具有独特性且分布比较分散,各旅游景区(点)所占市场份额都比较小。影响客源的因素包含旅游景区(点)的性质与知名度、地理位置与交通便利情况、接待能力与水平及宣传与推广等。在众多景区中,景区级别越高往往对游客的吸引力越大,特别是国家最高级别的 5A 级景区,在各类景区中具有较大的竞争优势。

 

 

  总体看,旅游行业的竞争主要在于国内旅游,其中 5A 级景区具有较大的的竞争优势。

 

 

  行业政策

 

 

  中国旅游业作为第三产业的主要支柱行业,其在调整产业结构、节约资源、创造就业机会、缩小区域发展差距、缩小城乡发展差距等方面具有明显的优势,国家也相应给予了许多实质性的政策支持和积极的政策导向。旅游业主要受国家旅游局、公安部、工商局按照“政府主导、属地管理、部门联动、行业自律、各司其职、齐抓共管”的原则联动管理。

 

 

  表 2 行业监管政策

 

 

  发布日期 国家行业政策 发布单位

 

 

  2013年 11月 《党政机关厉行节约反对浪费条例》 全国人大常委会

 

 

  2015 年 8 月 《国务院办公厅关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》国务院

 

 

  2014 年 8 月 《关于促进旅游业改革发展的若干意见》

 

 

  2013 年 4 月 《中华人民共和国旅游法》

 

 

  2012 年 1 月 《国务院关于进一步促进贵州经济社会又好又快发展的若干意见》

 

 

  2012 年 2 月 《关于金融支持旅游业加快发展的若干意见》

 

 

  2011 年 3 月 《中国国民经济和社会发展十二五规划纲要》

 

 

  2009 年 2 月 《旅行社条例》

 

 

  2002 年 7 月 《中国公民出国旅游管理办法》

 

 

  1999 年 5 月 《导游人员管理条例》公司债券信用评级报告

 

 

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  发布日期 国家行业政策 发布单位

 

 

  2013年 10月 《旅行社责任保险投保信息报送和检查暂行办法》国家旅游局

 

 

  2013 年 5 月 《旅游行政处罚办法》

 

 

  2011 年 6 月 《大陆居民赴台湾地区旅游管理办法》

 

 

  2010年 12月 《国家旅游局信访工作实施细则》

 

 

  资料来源:国家旅游局

 

 

  目前旅游业发展仍然集中在北上广市场密集和四川、云南等资源密集地区,十三五规划中指出未来新的经济区必将催生新的市场,由此带来市场导向性的资源开发;同时明确在推进城乡发

 

 

  展一体化的过程中,开辟农村广阔发展空间,通过传统村落民居和历史文化明村培养一批新的发展点,并且通过深化土地制度改革增加农村开发的可控性,未来农村地区将是旅游发展的重点区

 

 

  域之一。此外,十三五规划中明确提出,建立一批国家公园,这将是未来旅游发展中需要考虑的重要区域。

 

 

  总体看,旅游行业已成为产业结构优化的重要行业,为促进地方经济增长、加快经济发展方式转变做出了积极贡献,同时居民多样化、多层次的文化需求得到进一步满足。

 

 

  行业关注

 

 

  我国旅游行业在飞速发展的同时,仍然存在一些不足之处。

 

 

  (1)旅游资源的开发不够,规划不当

 

 

  我国拥有丰富的旅游资源,可供观光的旅游景区约 1 万余处,现在已开发并可以接待国内外游客的仅有 1,800 余处,不足 1/5,文化旅游资源价值还没有得到充分的挖掘。同时也存在规划不当的问题。

 

 

  (2)配套基础设施落后

 

 

  旅游基础设施不仅包括传统意义上的交通业、餐饮业,也包括融入新技术的旅游信息化基础设施。我国基础设施建设方面还有着很多问题,如交通问题、餐饮问题、文化旅游信息化问题等,

 

 

  尤其在一些经济不发达的地区,缺乏相应的配套设施,也会导致文化旅游业受到限制。

 

 

  (3)发展资金不足,投融资渠道单一

 

 

  旅游以文化为底蕴,以历史文物景观及文化活动的浏览观光服务为核心,涉及到各个方面,

 

 

  它是一个产业集群,因此其发展需要大量的资金投入。

 

 

  总体看,我国旅游行业目前尚处于发展的初级阶段,存在的问题较多。

 

 

  未来发展

 

 

  (1)经济增长及城镇化推动旅游行业发展

 

 

  按照国际上一般经济规律,我国已进入休闲度假行业快速增长期,大众休闲、散客休闲增长迅猛。休闲度假游模式下,由于自主度和旅游深度的提升,旅游者各项消费支出也将增加,从而体现为出游率以及旅游消费的同步增长。此外,城市化进程将是推动消费增长和升级的重要动力,也能够有效提升旅游消费需求和旅游出行率。

 

 

  (2)老龄化提升旅游服务需求,促进旅游行业转型

 

 

  国家统计局统计数据显示,截至2014年底,我国65周岁以上的老年人口达1.38亿,占总人口比重达约10.10%。我国逐步步入老龄化的现状以及国家关于扶持养老服务业的政策,将进一步推动我国旅游行业从传统的观光游向休闲度假游的路径升级,旅游行业与养老地产、医疗服务、休闲养生等养老服务相关产业的协同效应将进一步扩大,促进旅游行业的业务转型。

 

 

  (3)旅游景区增长模式转变

 

 

  旅游景区行业将从以景区为核心的门票经济形态,逐步向以目的地为核心,从门票、餐饮、住宿、文化演艺项目、购物等各方面获取收入的复合经济形态转型,深入挖掘游客的增量价值。

 

 

  公司债券信用评级报告

 

 

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  (4)“互联网+旅游”仍需深度融合

 

 

  《2014年中国旅游上市企业发展报告》显示,国内上市的旅游企业,业态分布包括景区景点、宾馆酒店、旅行社几大类,其中在线旅行社企业占比40%。2014年全国在线旅游领域共发生160起投融资事件,在线旅游融资规模达到300亿元,为2013年的6倍。随着“互联网+旅游”的融合渐渐深入,以互联网为载体,线上的旅游OTA与线下的旅游企业融合互动,B2B电商合作平台、

 

 

  B2C产品营销平台和OTA电商合作模式不断创新,加速了旅游产业的发展。

 

 

  总体看,我国旅游行业未来发展需因地制宜,迎来新一轮发展机遇的同时面临产业转型升级的压力。

 

 

  主题公园概况

 

 

  我国主题旅游行业的发展已有 30 余年的历史。80 年代开始,随着深圳“锦绣中华”的建立,以华侨城和三国城为代表的主题旅游公园逐渐为游客所知。随后大型主题公园逐渐在中国开创了新局面,北京的“世界公园”、广州的“长隆欢乐世界”、江苏苏州的“苏州乐园”、浙江杭州的“宋城”和“杭州乐园”等都已达到较高水平。黑龙江省哈尔滨市在这几年冰雪节期间创建的“松花江冰雪大世界”为特定时间段内的大型主题旅游项目,其策划和经营管理水平也已大体与国际接轨。

 

 

  按照产品类型分类,我国主题旅游产品可分为微缩景观类、民俗景观、仿古建筑、影视城、动物景观类和主题游乐园类等。不仅有以自然人文资源为基础衍生的各种公园,如各种森林公园、动植物园、地质公园、温泉公园、文化公园、海洋公园、历史文化公园和城市公园等,还有很多人为塑造的游乐园,如宋城、民俗文化村、科幻城、大观园,影视城等。主题旅游产品的类型基本涵盖了科学、历史、文化、生态、游乐等门类。与此同时,迪斯尼和环球影城进驻中国,打开了国际与本土主题公园的竞争格局;长隆、万达等民营企业发展势头迅猛,竞争对手日益增多。

 

 

  从主题旅游行业发展的内外条件来看,主题旅游产品的成熟化依赖两个条件:一是经济发展

 

 

  水平;二是自然人文资源的稀缺性。因此,我国主题旅游公园的分布呈以下三级阶梯结构:东部

 

 

  沿海分布较多规模较大;中部分布次多且规模不大,西部分布较少且规模较小。

 

 

  主题旅游行业相对于其他传统旅游行业而言,初始投资规模较大,进入壁垒较高。主题旅游行业客户粘性较高,品牌是促使多数游客做出选择的根本原因,直接影响主题旅游产品在市场上的影响力和感召力。同时,品牌所有者还可以通过品牌经营实现高额回报。成熟的主题旅游产品大多通过品牌连锁经营的发展模式实现快速发展,即通过特定品牌的连锁经营,逐步扩大市场份额。

 

 

  目前,经营状况较好的主题公园大多分布在珠江三角洲地区和长江三角洲等经济发达地区,该等主题公园的运营商已拥有丰富的主题公园运营经验,形成了具有市场影响力的品牌,因此获得了较大的竞争优势,该等运营商未来的地域扩张将压缩中小型主题公园的盈利空间,未来行业面临大规模的整合和重组。

 

 

  总体看,我国主题公园自 80 年代以来不断发展壮大,但初始投资较高,品牌效果明显,因此未来可能面临大规模的整合重组。

 

 

  2. 房地产行业行业概况

 

 

  经过十几年的发展,中国房地产行业已逐步转向规模化、品牌化和规范运作,房地产业的增

 

 

  长方式正由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变,从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。2010~2014年我国房地产开发投资及其同比增速具体情况如下图所示。

 

 

  公司债券信用评级报告

 

 

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  图 4 2010~2014 年我国房地产开发投资及其同比增速(单位:亿元、%)

 

 

  数据来源:Wind资讯

 

 

  本年完成投资额 本年完成投资额同比增幅(右轴)

 

 

  2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

 

 

  48000

 

 

  54000

 

 

  60000

 

 

  66000

 

 

  72000

 

 

  78000

 

 

  84000

 

 

  90000

 

 

  96000

 

 

  12

 

 

  15

 

 

  18

 

 

  21

 

 

  24

 

 

  27

 

 

  30

 

 

  33

 

 

  资料来源:Wind资讯总体看,房地产业作为国民经济的重要支柱产业,近几年行业发展较快,但受宏观经济波动和调控政策影响,近年来发展波动较大。

 

 

  市场供需

 

 

  (1)土地供应状况

 

 

  土地作为房地产主要的成本来源,会受到地方政府供地意愿和开发商购地能力和意愿影响。

 

 

  土地市场受到房地产宏观调控政策影响巨大。中央政府通过信贷、限购、融资审批等手段限制房地产企业融资能力,加之需求端的限购等政策,导致部分房地产企业的现金回笼情况随着行业起伏出现明显变化,直接影响土地市场需求。2009年以来全国100个大中城市土地成交溢价率见下图。

 

 

  图 5 2009 年以来全国 100个大中城市土地成交溢价率(单位:%)

 

 

  数据来源:Wind资讯

 

 

  100大中城市:成交土地溢价率:当月值 100大中城市:成交土地溢价率:住宅用地:当月值

 

 

  100大中城市:成交土地溢价率:商服用地:当月值 100大中城市:成交土地溢价率:商住综合用地:当月值

 

 

  09-12 10-12 11-12 12-12 13-12 14-12

 

 

  0 0

 

 

  10 10

 

 

  20 20

 

 

  30 30

 

 

  40 40

 

 

  50 50

 

 

  60 60

 

 

  70 70

 

 

  80 80

 

 

  90 90

 

 

  100 100

 

 

  % %

 

 

  资料来源:Wind资讯

 

 

  2015年以来,土地市场整体下行,成交量及出让金均低于去年同期,仅楼面均价小幅上调。

 

 

  从各线城市来看,各线城市推出土地面积及成交土地面积同比均有大幅下降。

 

 

  总体看,土地成本是影响房地产开发企业利润的重要因素,近年受宏观调控和市场供需影响,土地价格有所波动,但整体保持在较高水平。

 

 

  (2)开发资金来源状况

 

 

  2009年以来,房地产行业资金来源呈快速增长态势,2009~2013年平均增速22.26%,进入2014公司债券信用评级报告

 

 

  深圳华侨城股份有限公司 11年,受资金面趋紧、需求面观望情绪浓厚、商品房成交量下降等因素影响,房地产行业资金来源结束了多年来的高速增长态势,首次出现负增长。据国家统计局数据显示,2014年房地产开发企业本年资金来源121,991亿元,比上年减少0.1%,增速较上年下降26.6个百分点,其中,国内贷款

 

 

  21,243亿元,比上年增长8.0%,;利用外资639亿元,增长19.7%;自筹资金50,420亿元,增长6.3%;

 

 

  其他资金49,690亿元,较上年减少8.8%,具体情况如下图所示。

 

 

  图 6 2014年房地产行业资金来源构成

 

 

  资料来源:国家统计局总体看,偏紧的货币供应,使房地产业的资金来源更为紧张,作为资金密集型企业,房地产企业的资金压力已经显现。

 

 

  (3)市场供需情况

 

 

  从商品房市场供求情况看,2014年,商品房销售面积120,649万平方米,同比下降7.6%,2014年,住宅竣工面积107,459万平方米,同比增长5.9%。我国住宅供不应求的状态出现明显好转。

 

 

  图 7 2008~2014年全国商品住宅供求情况(单位:亿平方米)

 

 

  数据来源:Wind资讯

 

 

  竣工房屋面积 商品房销售面积 销售竣工比(右轴)

 

 

  2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

 

 

  77000

 

 

  84000

 

 

  91000

 

 

  98000

 

 

  105000

 

 

  112000

 

 

  119000

 

 

  126000

 

 

  133000

 

 

  0.0

 

 

  0.2

 

 

  0.4

 

 

  0.6

 

 

  0.8

 

 

  1.0

 

 

  1.2

 

 

  1.4

 

 

  资料来源:国家统计局、联合评级整理。

 

 

  注:销售竣工比为销售面积和竣工面积的比值,大于 1说明供不应求,小于 1说明供大于求。

 

 

  2015年以来,随着政策继续向好,全国商品房销售面积和销售金额降幅快速收窄直至好于去年同期表现。

 

 

  总体看,在经历了几年来的景气后,2014年以来,随着限购限贷等政策的逐步产生效果,行业增速放缓、景气度有所下降。

 

 

  (4)销售价格情况

 

 

  从商品房销售价格看,2014年以来,由于各地限购的影响持续深化,全国百城住宅价格出现明显回落,但2015年以来,住宅销售价格正在逐渐提高,具体情况如下图所示。

 

 

  公司债券信用评级报告

 

 

  深圳华侨城股份有限公司 12

 

 

  图 8 近年来年全国百城住宅销售价格指数同比变化情况(单位:元)

 

 

  数据来源:Wind资讯

 

 

  样本住宅平均价格:百城平均

 

 

  10-12 11-12 12-12 13-12 14-12

 

 

  9000 9000

 

 

  9300 9300

 

 

  9600 9600

 

 

  9900 9900

 

 

  10200 10200

 

 

  10500 10500

 

 

  10800 10800

 

 

  11100 11100元/平方米 元/平方米

 

 

  资料来源:Wind资讯总体看,从2008年开始,全国房屋平均销售价格基本呈震荡上行态势,2013年也已经基本确立了持续上涨趋势,但2014年以来房价上涨趋势出现波动,未来房价走势仍待进一步观察。

 

 

  行业竞争

 

 

  从2003年至今,房地产行业整体呈现业绩持续增长,企业分化加剧,行业集中度不断提高的发展态势。2014年以来,行业集中度进一步提升,具体情况见下表。

 

 

  表 3 2010~2014年前 20名房地产企业销售额和销售面积占比情况

 

 

  项目 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年

 

 

  前 10 大企业销售额占比 10.13% 10.43% 12.76% 13.27% 16.92%

 

 

  前 20 大企业销售额占比 14.24% 14.54% 17.62% 18.25% 22.79%

 

 

  前 10 大企业销售面积占比 5.10% 5.73% 7.72% 8.37% 8.79%

 

 

  前 20 大企业销售面积占比 7.09% 6.72% 10.38% 11.12% 13.65%

 

 

  资料来源:联合评级搜集整理总体看,房地产行业集中度不断提高,拥有资金、品牌、资源优势的大型房地产企业在竞争中占据优势。

 

 

  行业政策

 

 

  房地产行业产业链长、行业容量大、相关产业占国民经济比重大,是国家调控经济运行的重要抓手。近年来,随着金融危机的发生和不断发展深化,国家多次通过调控地产行业的发展速度达到稳定经济增速的目的。与此同时,随着房地产行业的蓬勃发展,住宅价格迅速攀升,已经成为影响社会稳定和民生福祉的重要经济指标,对此,中央政府亦多次出台抑制房价快速上涨的政策。进入2015年,国家房地产调控政策相继出台,下调基准利率等一系列相关政策反映出国家层面对房地产行业的支持,对房地产行业形成利好。2011年以来主要的房地产调控政策如下表所示。

 

 

  表 4 2011年至今主要房地产调控政策汇总

 

 

  年份 调控政策

 

 

  2011 年 1 月 国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》

 

 

  2011 年 1 月 国务院“新国八条”

 

 

  2013 年 2 月 国务院“新国五条”

 

 

  2013 年 3 月 国务院《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》

 

 

  2015 年 3 月 央行、住建部、银监会发文下调二套房个贷首付比例

 

 

  2015 年 3 月 财政部、国税总局发文放宽转卖二套房营业税免征期限

 

 

  2015 年 9 月

 

 

  住房城乡建设部、财政部、中国人民银行三部门再度下调二套房公积金贷款首付比例

 

 

  资料来源:联合评级搜集整理公司债券信用评级报告

 

 

  深圳华侨城股份有限公司 13总体看,目前房地产行业调控压力依然较大,调控方向将从行政手段逐渐转变为长效的经济手段。未来房地产调控仍然是重要的宏观政策,有望在不断调整中完善和改进。

 

 

  行业关注

 

 

  (1)房地产行业处于调整周期,行业风险加大

 

 

  作为资金密集、高杠杆行业,房地产企业往往通过增加外部融资扩大开发规模,如果遇到加息、人民币贬值等因素,房地产企业的融资能力和融资成本都将受到不利影响。

 

 

  (2)市场格局持续分化近些年国内房地产市场出现了明显分化。三四线城市房地产市场增长趋势有所放缓;而一二线城市虽然也受到一定影响,但市场整体发展要明显好于三四线城市。

 

 

  (3)房企利润率下降

 

 

  在房价的构成中,三分之一为地价;地产商所获利润的 60%需缴纳税金,且此部分税金越来越高;另外部分资金成本被金融机构获得。单纯依靠房价上涨带来的机会利润愈发难以持续。

 

 

  总体看,房地产行业面临国家宏观调控政策变化和融资成本等不确定性风险,土地储备质量以及资金成本的控制成为房地产行业的关键竞争力。

 

 

  未来发展

 

 

  (1)调控政策去行政化和长期化

 

 

  在过去几年的房地产调控中,限购等行政手段在短期内起到了很多积极作用,但是仍然缺少有效的长期调控手段。未来,房产税将是一个长效的调控机制,用来替代目前的行政调控手段。

 

 

  (2)参股商业银行,转型金融化地产公司

 

 

  由于近年来受调控政策影响,国内信贷环境偏紧,众多房地产企业纷纷拓展新的融资渠道,参股银行便成为了一种新的尝试。

 

 

  (3)转变盈利模式,提升经营收益

 

 

  由于土地价格持续上涨和国家对房地产价格及开发周期的调控措施,高周转的经营方式逐渐成为主流。此外,住宅地产开发企业越来越多的进入商业地产领域,城市综合体的开发和城市运营理念逐步代替单纯的房屋建造的商业模式。

 

 

  总体看,在未来一段时期,房地产行业仍将是国民经济的重要组成部分,并将在中国经济转型和城镇化过程中发挥重要作用。

 

 

  四、基础素质分析

 

 

  1. 规模与竞争力

 

 

  公司是中国主题旅游公园的开先河者,2014年,公司年接待旅客人次首次达到3,000万人次,在国内主题旅游领域占有绝对优势。公司旗下的锦绣中华、深圳世界之窗、欢乐谷、东部华侨城等产品均处于主题旅游产品领域的领先地位。据国际主题景点权威组织TEA及顾问集团AECOM联合发布的2014年全球主题公园游客量数据报告显示,公司连续两次进入世界主题公园集团四强,并且公司旗下的东部华侨城、北京欢乐谷、深圳欢乐谷、深圳世界之窗、成都欢乐谷和上海欢乐谷均进入了亚太主题公园20强。

 

 

  2004年,华侨城被国家文化部授予首批“全国文化产业示范基地”;2007年8月,又被文化

 

 

  部授予首批仅有的两家“国家级文化产业示范园区”之一;曾多次被中宣部授予“文化企业三十强”称号。

 

 

  公司的全资子公司深圳华侨城房地产有限公司为住建部批准的一级房地产开发企业,承担房公司债券信用评级报告

 

 

  深圳华侨城股份有限公司 14

 

 

  地产项目的建设规模不受限制,可以在全国范围承揽房地产开发项目。公司房地产产品以中高端住宅为主,建筑形态包括高层住宅、超高层住宅及低密度住宅等,曾多次获得鲁班奖等设计类奖项。目前,公司的房地产业务以深圳珠三角为基地、长三角、环渤海湾以及中部、西南区域为重要战略布局区域,已覆盖北京、上海、深圳、天津、武汉、成都、西安、重庆等经济发达的核心城市,并积极向泰州、宁波、佛山等具有良好市场环境和经济潜力的二、三线城市拓展。

 

 

  公司采用“旅游+地产”的经营模式,用主题旅游公园提升房地产开发水准,推出风格独特的地产项目;利用主题公园改善环境、提升地价;用房地产的快速回收方式支持主题旅游业发展。

 

 

  公司的地产项目主要位于旅游项目周边地段,受益于旅游景区所带来的规划合理、环境优美、交通便利等综合溢出效益,公司的房地产业务具有一定的盈利空间。

 

 

  公司各业务板块相互融合,文化旅游景区、酒店、住宅和商业类地产以多种形式组成有机整体,在业态布局、产品功能、盈利与资金回收等方面形成紧密联系和相互补充,产生明显的协同效应和集群优势。这种综合开发模式,既有利于资源获取和统筹规划,又解决了长短期收益不均衡和短期现金回流的问题,实现比单个业务板块孤立运营产生更好的效益,具备更强的抗风险能力。

 

 

  总体看,公司在主题公园领域有着独特的领先优势,具有房地产开发一级资质,综合成片开发优势明显。

 

 

  2. 人员素质公司现有董事长 1 名,董事 2 名,独立董事 5 名,监事 3 名,高级管理人员 7 名(包含两位董事),公司现有高管从业时间较长,对公司所属行业整体状况和公司运营发展情况非常熟悉,具有丰富的管理经验。

 

 

  公司董事长段先念先生,出生于 1958 年,硕士研究生学历,高级经济师。曾任西安高新区电子工业园管理办公室主任,西安高新区长安科技产业园管理办公室主任,西安高科(集团)公司副总经理、总经理;西安高新区党工委副书记、常务副主任,西安曲江新区管委会主任、党工委副书记、书记,西安曲江文化产业投资(集团)有限公司董事长、总经理,西安市人民政府党组成员、市长助理、副市长,同时任西安曲江新区党工委书记、管委会主任;西安曲江文化产业投资(集团)有限公司董事长、总经理,西安市大明宫遗址区保护改造办公室主任,陕西文化产业投资(集团)控股有限公司党委书记、董事长。现任华侨城集团总经理、党委副书记,同时兼任中华文化促进会常务副主席。

 

 

  公司董事兼总裁王晓雯女士,出生于 1969 年,本科学历。曾任国务院侨办人事司干部,华侨城经济发展总公司审计部副总经理,华侨城实业发展股份有限公司财务总监、董事,华侨城集团财务金融部副总经理、总裁办公室行政总监、财务部总监、总裁助理,华侨城房地产董事,公司监事,康佳集团监事,华侨城酒店集团董事长。现任华侨城集团党委常委,华侨城投资公司董事长,华联发展集团有限公司董事,中国国旅股份有限公司监事会副主席,香港华侨城董事长,华侨城亚洲董事局主席,公司党委委员、副总裁。同时兼任中央企业青年联合会副主席、深圳市会计学会副会长。

 

 

  截至 2015 年 9 月底,公司在职员工 23,210 人。从岗位构成看,管理人员占 9.50%,工程技

 

 

  术人员占 8.73%,专职审计人员占 0.09%,市场营销和销售人员占 4.85%,其他人员1占 76.84%;

 

 

  从文化程度看,中专以下学历人员占 57.73%,大专学历人员占 23.15%,本科以上学历占 19.11%;

 

 

  从年龄构成看,20~30 岁的人员占 53.60%,30~40 岁的人员占 23.85%,40~50 岁的人员占 17.56%,

 

 

  一线工作人员,包括酒店、公园等的清洁人员、服务人员等。

 

 

  公司债券信用评级报告

 

 

  深圳华侨城股份有限公司 15

 

 

  50 岁以上的人员占 4.99%。

 

 

  总体看,公司高级管理人员整体素质较高,具备多年的行业生产和管理经验,有利于公司的长远发展;公司员工学历构成较合理,能够满足目前经营需要。

 

 

  3. 政策扶持所得税优惠

 

 

  根据深圳市创新科技委员会、深圳市财政委员会、深圳市国家税务局、深圳市地方税务局的批准,华侨城文化旅游科技有限公司文旅科于 2012 年 11 月 05 日取得高新技术企业证书(证书编号:GR201244200612),按 15%税率征收企业所得税。华侨城及其他控股子公司无其他享受所得税优惠的情况。

 

 

  政府补贴收入

 

 

  2012~2014 年,公司获得的政府补助为 1,725.36 万元、36,591.05 万元和 44,320.92 万元,2015

 

 

  年 1~9 月,公司获得的政府补助为 1,031.25 万元。上述政府补助系包括创意园园区建设基金、文化创意产业发展专项资金等在内的与收益相关的政府补助。

 

 

  总体看,公司享受一定的优惠政策补贴,整体外部发展环境良好。

 

 

  4. 股东支持

 

 

  公司控股股东为华侨城集团,华侨城集团成立于 1985 年 11 月 11 日,是隶属于国务院国资委管理的大型国有中央企业,总资产超过 1,000 亿元,年销售收入近 500 亿元,旗下拥有华侨城

 

 

  A(股票代码:000069.SZ)、华侨城(亚洲)(股票代码:3366.HK)、康佳集团(股票代码:000016.SZ)三家境内外上市公司。

 

 

  华侨城集团对公司在资金上予以支持,公司可以向华侨城集团申请委托贷款,用以支持公司运营发展。

 

 

  总体看,公司控股股东华侨城集团资产实力雄厚,知名度较高,能够在一定程度上支持公司的业务拓展和资金需求。

 

 

  五、公司管理

 

 

  1. 治理结构

 

 

  公司根据《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》等法律、法规的要求,建立了由股东大会、董事会、监事会和公司管理层组成的公司治理架构,形成了权力机构、决策机构、监督机构和管理层之间权责明确、运作规范的相互协调和相互制衡机制。

 

 

  公司已按照中国证监会、深交所关于上市公司内部控制等有关规定,全面修订了内控制度,建立了以《公司章程》和“三会”议事规则为核心的公司治理相关制度,在《公司章程》、《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》和《对外担保制度》中明确规定了公司股东大会、董事会关于对外担保的审批权限,以及对外担保的基本原则、对外担保对象的审查、审批、管理程序等。

 

 

  根据公司章程,公司设董事会向股东大会负责,由 9 名董事组成,董事会设董事长 1 名、副董事长 1~2 名,任期三年,任期届满可连选连任。董事会现有董事 8 名,其中独立董事 5 名(由国资委批准),独立董事人数占董事人数的比例超过 1/3;内部董事由公司总经理、副总经理等兼任。公司董事会职责清晰,能够依照公司《董事会议事规则》等相关内部规则,保证公司董事公司债券信用评级报告

 

 

  深圳华侨城股份有限公司 16

 

 

  会的依法运作和对公司的控制;监事会现有 3 名监事,其中职工监事 1 名,设 1 名监事长。其中,职工监事由职工代表大会选举,任期 3 年,任期届满可连选连任。公司监事会能够按照《监事会议事规则》勤勉尽责,依法行使其监督职责;公司经理层能够勤勉尽责,对公司日常生产经营实施有效控制并能够依据相关法规和公司章程履行职责,保证公司的经营运作独立于控股股东。

 

 

  公司根据自身实际情况和内部控制的要求,建立并逐步完善了与管理职能及业务规模相适应的组织结构。按照科学、高效、制衡的原则,合理设置内部职能机构,明确各机构的职责权限,避免职能交叉、缺失或者权责过于集中,形成各司其职、各负其责、相互制约、相互协调的工作机制,将权利和责任落实到各责任单位。

 

 

  总体看,公司履行了上市公司的相关监管规定,股东大会、董事会、监事会独立运作,法人治理结构完善,整体运行情况尚可。

 

 

  2. 管理体制

 

 

  公司根据所处行业、经营方式、资产结构等特点,结合公司业务具体情况,在建设施工、安全质量、经营管理、财务会计等方面建立了相应的内部控制制度,涵盖公司经营管理的主要环节。

 

 

  公司本部、各职能部门、分公司和子公司在重大生产经营方面的决策权限划分清晰,各业务部门均制订有规范的管理手册,并随着内外部业务环境的变化适时调整业务管理环节和流程。

 

 

  子公司管理方面,投资、融资、非经营性债权债务、资产处置、诉讼及其他日常经营管理活动,实行财务授权管理,加强了对子公司、重大项目在资本运作、资金往来、资产等重大财务事项的管理和控制。公司对下属子公司实行资金有偿占用制度。2007 年起,公司下属子公司的考核标准与国资委考核体系接轨,公司管理效率得到提高。

 

 

  投资管理方面,公司制定了《投资管理规定及执行流程》,确保投资决策和资产管理的合法化和程序化。根据《投资管理规定及执行流程》,战略发展部为公司投资管理部门,负责制订投资计划,统筹、协调、推进投资项目前期工作。

 

 

  资金管理方面,公司制订了包括《募集资金管理制度》、《资金审批管理制度》、《职务消费管理办法》、《对外财务资助管理办法》、《利润分配暂行管理办法》等,从制度层面明确了公司资金管理的要求和控制方法,对加强资金业务管理,提高资金使用效率,降低资金使用成本,保证资金安全等方面起到重要作用。

 

 

  对外担保方面,公司制定了《对外担保制度》。根据《对外担保制度》规定,公司对外担保

 

 

  实行统一管理,未经董事会或股东大会批准,不得对外提供任何担保。同时,《对外担保制度》

 

 

  明确了公司财务部作为公司对外担保的日常管理部门,负责被担保人资信调查、评估、担保合同的审核、后续管理及对外担保档案管理等工作。

 

 

  信息系统控制方面,公司制订了《对外信息报送和使用管理办法》等规定。《对外信息报送和使用管理办法》规定,董事会秘书处是公司对外信息报送和使用的统一管理部门。同时,该管理办法对董事、监事及高级管理人员负有的保密义务、报送的外部人员应作为内幕知情人登记备案以及相关责任追究和处罚作出了规定。

 

 

  会计核算和报告方面,公司依据国家会计准则及相关中国法律对公司的财务管理与会计核算工作进行规范,并按照权限设置、分配财务人员的操作职能,确保不相容岗位相分离。公司规范了总部及各所属企业核算流程,统一了会计核算方法和会计科目。同时,公司制定了《财务与报告管理流程手册》,通过明确相关部门及岗位在财务报告编制与报送过程中的职责和权限,确保财务报告的编制、披露与审核相互分离、制约和监督。

 

 

  关联交易方面,公司在现行《公司章程》、《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、公司债券信用评级报告

 

 

  深圳华侨城股份有限公司 17

 

 

  《独立董事制度》和《关联交易制度》中对关联交易有关事项作出了规定,内容包括关联方及关联交易的认定、关联交易的决策权限和决策程序、关联交易的披露、关联股东和关联董事在股东大会或董事会审议与其相关的关联交易时的回避制度等,明确了关联交易公允决策的程序,为保护其他股东的权益和避免显失公平的关联交易提供了制度保障。

 

 

  总体看,公司部门设置齐全,内部管理制度较为健全,财务制度规范,对子公司和分支机构管理严格,公司整体管理运作情况良好。

 

 

  六、经营分析

 

 

  1. 经营概况

 

 

  公司是一家以文化为核心、以旅游为主导、中国领先的现代服务业开发与运营商,主营业务

 

 

  包括旅游综合业务、房地产业务以及纸包装业务。其中,旅游综合业务及房地产业务收入合计占

 

 

  比在 95%以上,是公司主营业务收入的最重要来源。目前,公司已形成了以“旅游+地产”为核

 

 

  心的发展战略,实现了“主题公园+高尚社区”的开发模式。

 

 

  近三年,公司营业收入分别为 222.84 亿元、281.56 亿元和 307.18 亿元,年均复合增长率为

 

 

  17.41%,呈现持续增长的趋势,主要系我国消费升级对旅游行业的带动作用以及房地产业务的共同影响所致。近三年,公司净利润分别为 40.57 亿元、49.56 亿元和 55.91 亿元,年均复合增长率

 

 

  为 17.40%,呈现持续增长的趋势,与营业收入变动趋势保持一致,具体情况如下图所示。

 

 

  图 9 公司近三年营业收入及净利润情况(单位:亿元)

 

 

  资料来源:公司年报

 

 

  从收入细分板块看,近三年公司旅游综合收入分别为 104.60 亿元、132.89 亿元和 151.50 亿元,占比分别为 47.13%、47.33%和 49.46%,收入年均复合增长率为 20.35%,主要系武汉欢乐谷及天津欢乐谷正式开业、北京欢乐谷及上海欢乐谷欢乐海洋新建项目对外开放,同时公司加快业务创新转型,进一步丰富旅游景区产品线所致;房地产收入分别为 112.56 亿元、142.95 亿元和

 

 

  149.10 亿元,占比分别为 50.72%、50.91%和 48.68%,收入年均复合增长率为 15.09%,但 2014年增速减缓,主要系 2014 年我国房地产市场景气指数逐月下滑,公司房地产项目销售受到一定影响所致;纸包装收入分别为 8.31亿元、7.60亿元和 8.32亿元,占比分别为 3.74%、2.71%和 2.72%,收入年均复合增长率为 0.06%,基本保持稳定。

 

 

  从毛利率来看,近三年公司综合毛利率分别为51.90%、53.00%和56.85%,呈现逐年上升的趋势,主要系2014年房地产板块收益水平较高所致。其中,旅游综合板块近三年毛利率分别为公司债券信用评级报告

 

 

  深圳华侨城股份有限公司 18

 

 

  45.38%、49.24%和49.39%,基本保持稳定;房地产板块近三年毛利率分别为59.86%、58.02%和

 

 

  66.08%,出现波动上涨,主要系2014年深圳华侨城片区的房地产项目盈利能力较强且占结转收入

 

 

  比重较高所致;纸包装板块近三年毛利率分别为13.76%、9.30%和11.80%,呈现波动式变化,但占比较小,影响不大。

 

 

  表 5 近三年公司主营业务收入和毛利率情况(单位:亿元、%)项目

 

 

  2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 1~9 月

 

 

  收入 占比毛利率

 

 

  收入 占比毛利率

 

 

  收入 占比毛利率

 

 

  收入 占比毛利率

 

 

  旅游综合收入 104.60 47.13 45.38 132.89 47.33 49.24 151.50 49.46 49.39 81.43 46.92 43.08

 

 

  房地产收入 112.56 50.72 59.86 142.95 50.91 58.02 149.10 48.68 66.08 87.56 50.45 60.09

 

 

  纸包装收入 8.31 3.74 13.76 7.60 2.71 9.30 8.32 2.72 11.80 5.86 3.38 6.10

 

 

  减:内部抵消数 3.55 1.60 -- 2.68 0.95 -- 2.62 0.86 -- 1.29 0.74 --

 

 

  合计 221.92 100.00 51.90 280.76 100.00 53.00 306.30 100.00 56.85 173.56 100.00 49.15

 

 

  资料来源:公司提供

 

 

  从销售区域的分布来看,由于公司业务发展起步于深圳,经多年发展,在珠三角区域拥有深圳世界之窗、锦绣中华、东部华侨城
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